Новая VS старая вторичка: что лучше

Весь рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный. К первичному рынку относится недвижимость, на которую никогда не оформлялось право собственности. Как правило, это квартиры в новостройках, купля-продажа которых осуществляется по договору долевого участия или по уступке права требования. К вторичному рынку принадлежит недвижимость, которая находится в собственности и выставляется на продажу. При этом вторичку можно условно разделить на старую и новую. Новая вторичка – по сути та же самая новостройка, которая юридически принадлежит физическому лицу или застройщику, её можно приобрести по договору купли-продажи. Давайте выясним, что же лучше.

Плюсы новой вторички

Одно из существенных преимущество инвестиций в новостройки – их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость на перспективу. Через несколько лет гораздо проще перепродать более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, чем морально устаревшую вторичку в хрущевке или брежневке. Сейчас дальновидные застройщики создают объекты, которые не устаревают и через 10-15 лет.

Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды квартиры в новостройке в большинстве случаев будет выше, чем во вторичке.

Просто оформить ипотеку. Получить консультацию и оформить все документы можно в офисе продаж, не тратя много времени и сил на подачу заявлений в другие банки и оценку жилья.

Сделка проходит легко. Вы выбираете квартиру в комфортном офисе компании-застройщика и подписываете договор в спокойной обстановке. Перед покупкой можно посетить выбранную квартиру и по достоинству оценить будущее жильё. Не нужно общаться с хозяевами и риелторами, которые не всегда бывают одинаково любезны и приятны. На этапе оформления все документы регистрируются застройщиком.

Многообразие планировок и этажей. Практически все новые дома возводят по оригинальным проектам, поэтому выбор планировок на первичном рынке разнообразнее, чем на вторичном, в типовых советских многоэтажках.

Просторные квартиры. Средний метраж квартиры в новом доме примерно на 15–20% больше, чем в старом с тем же количеством комнат.

Проще сделать ремонт. В квартире с черновой или предчистовой отделкой проще сделать ремонт: не нужно тратить время и деньги на демонтаж старого интерьера.

Современная архитектура. Встречаются действительно интересные проекты с нестандартными фасадными решениями, стеклянными подъездами, французскими балконами, эркерами, просторными лоджиями, террасами и даже ванными комнатами с окном.

Красивые дворы. В девелопменте жилой недвижимости наблюдается тренд на благоустройство камерных парков-дворов. Сегодня двор – не просто детская площадка и несколько деревьев по периметру, а интересное и безопасное пространство с ландшафтным дизайном и зонами отдыха на любой вкус.

Оборудованные парковки. Новые комплексы проектируются по более жёстким требованиям к парковкам, чем это было раньше. Владельцам автомобилей в новостройке не нужно будет искать место для парковки рядом с домом.

Они новые. Многим нравится сам факт того, что дом новый. Психологически переезд в квартиру, в которой никто не жил, воспринимается не просто как новоселье, а как начало новой, более счастливой жизни. Поэтому многие решают, что лучше купить новостройку, чем вторичку.

Простота в поиске и выборе. Большую часть информации о комплексе можно получить удаленно, изучив историю застройщика, сайт проекта и форум дольщиков.

Можно подружиться с соседями. В новостройках, как правило, селятся люди примерно одного социального круга. Жить в доме с такой атмосферой приятнее. Этот важный фактор иногда становится решающим при выборе между новостройкой и вторичкой.

Минусы новой вторички

Шум от ремонта. Если все квартиры в доме не сдаются с ремонтом «под ключ», придётся первый год мириться со звуком перфоратора и строительным мусором в подъезде. Ни одна новостройка не заселяется сразу и полностью: многие хозяева начинают заниматься отделкой позже, а часть квартир продается даже после сдачи дома.

Стоимость квартир в новой вторичке значительно выше, чем в строящемся доме или же в старой вторичке. Это обусловлено всеми вышеперечисленными преимуществами.

Плюсы старой вторички

Инвестиционную квартиру на вторичном рынке можно сразу же сдавать в аренду. Однако доходность старых квартир сегодня составляет около 4%, срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. Такая покупка поможет сохранить вложенные средства, но не получить инвестиционную прибыль от перепродажи или аренды.

В большинстве случаев во вторичку можно заезжать сразу после покупки – технически она пригодна для жизни. Даже если вам не нравится ремонт, в ней всё равно можно жить.

Как правило, вторичка расположена в районах с уже сложившейся качественной социальной и транспортной инфраструктурой.

Минусы старой вторички

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. В силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несёт большую персональную ответственность. Поэтому стоит приложить все усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки. Иначе при аннулировании сделки в случае судебных споров попросту можно лишиться вложенных средств.

К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность. Прописанные «мёртвые души», неузаконенная перепланировка, внезапно объявившиеся наследники, люди, чьи права на приватизацию в своё время были нарушены, продажа квартиры собственника, который отбывает срок в местах лишения свободы, – это лишь малая часть проблем, с которыми можно столкнуться при покупке вторичной недвижимости.

Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.

Сложнее взять ипотеку. Придётся подавать заявку сразу в несколько банков, ждать их решения, а затем проходить процедуру оценки имущества и собирать дополнительный пакет документов.

Более сложный процесс проведения сделки. Вам придётся подстраиваться под хозяев и риелтора, общаться с ними во время подписания договора, обсуждать дату передачи ключей и т.п. Не факт, что это будет комфортно. Часто приходится ждать, пока владельцы выбранной вами квартиры не найдут нужный им вариант. Бывают случаи, когда продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать квартиру в последний момент.

Также внимательно нужно оценивать и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности.

Трудозатратный и дорогой ремонт. Если имеющийся ремонт вас не устраивает, то придётся потратиться сначала на демонтаж всего, что оставили прежние владельцы, а затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, с полной заменой коммуникаций. Лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.

Общая амортизация здания. Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка. Тщательно выбирайте объект сделки, чтобы через пару лет не решить, что лучше всё-таки покупать новостройку, а не вторичку.

Устаревшая архитектура и благоустройство. В старом фонде значительно сложнее найти оригинальный по архитектуре дом в хорошем техническом состоянии. Большая часть жилья всё равно типовая, а двор может выглядеть так же, как двор из вашего детства.

При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей. Однако у нового жилья плюсов гораздо больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика.

Благодаря большому количеству преимуществ готовое жилье в новом доме привлекает всё больше покупателей, несмотря на цены. Тогда как каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю в виде череды собственников и количества сделок. Что, в свою очередь, требует особой внимательности при проверке юридической чистоты жилья и проведении сделки.